Trung Quốc 'tiến thoái lưỡng nan': Siết bong bóng nợ bất động sản, nhưng lại làm cạn kiệt ngân sách địa phương

Bình luận Đức Duy • 11:57, 09/10/20

Bắc Kinh gần đây đã thắt chặt các tiêu chí vay vốn đối với các nhà phát triển bất động sản nhằm giảm bong bóng nợ trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, các quy định này đe dọa doanh thu bán đất cần thiết cho chi tiêu ngân sách chính quyền địa phương đang gặp khó khăn. Đương nhiên, thiếu tiền sẽ đe dọa tăng trưởng kinh tế.

Khi Trung Quốc tiến tới giải quyết việc vay nợ quá mức trong lĩnh vực bất động sản, họ đang phải “đi dây thăng bằng” giữa việc này và việc cung cấp cho các chính quyền địa phương nguồn thu từ bán đất.

Vào tháng 8/2020, các nhà quản lý Trung Quốc đã thắt chặt các điều kiện cấp vốn cho 12 nhà phát triển bất động sản lớn, đặt giới hạn về số nợ mà họ có thể nắm giữ liên quan đến tiền mặt, giá trị tài sản của họ và tỷ lệ vốn chủ sở hữu trong doanh nghiệp của họ - được mệnh danh là "ba lằn ranh đỏ”.

‘Câu thần chú’ của Chủ tịch Tập: ‘Nhà ở là để ở, không phải để đầu cơ’.

Tuần trước, tờ báo tài chính đại lục The 21 Century Business Herald đưa tin rằng chính quyền đã yêu cầu các ngân hàng lớn giữ tỷ lệ cho vay bất động sản dưới 30% trong tổng số các khoản vay mới.

Doanh số bán bất động sản đã tăng mạnh trong năm nay, giúp nền kinh tế phục hồi sau đại dịch viêm phổi Vũ Hán, nhưng nó cũng làm dấy lên cảnh báo đối với các quan chức hàng đầu của Đảng Cộng sản Trung Quốc (ĐCSTQ), những người lo ngại đầu cơ trong lĩnh vực bất động sản có thể làm tăng giá nhà hơn nữa.

Vào tháng 7/2020, Bộ Chính trị - cơ quan ra quyết định hàng đầu của ĐCSTQ - nhấn mạnh “câu thần chú” của Chủ tịch Tập Cận Bình rằng nhà ở là "để ở, không phải để đầu cơ".

Với những nỗ lực kiểm soát việc tài trợ bất động sản, các nhà phân tích dự đoán việc bán đất của chính quyền địa phương cho các nhà phát triển sẽ suy yếu trong những tháng tới, điều này có thể gây tổn hại đến tài chính khu vực và đè nặng lên nền kinh tế rộng lớn hơn.

"Chúng tôi không nghĩ Bắc Kinh muốn giết chết lĩnh vực bất động sản. Xét cho cùng, nền kinh tế vẫn đang chạy dưới mức tăng trưởng theo xu hướng của nó", Macquarie Group cho biết trong một báo cáo tháng trước. "Nhưng nó phát đi một tín hiệu mạnh mẽ rằng Bắc Kinh muốn hạ nhiệt lĩnh vực này để tiết kiệm đạn cho tương lai. Do đó, đầu tư bất động sản có thể sớm đạt đỉnh".

50 thành phố ma, và 64,5 triệu căn hộ không một bóng người rải rác khắp Trung Quốc. Nhiều chuyên gia và tổ chức tài chính đang không ngừng cảnh báo về bong bóng nợ bất động sản của nền kinh tế này... (Ảnh: Pexels)
50 thành phố ma, và 64,5 triệu căn hộ không một bóng người rải rác khắp Trung Quốc. Nhiều chuyên gia và tổ chức tài chính đang không ngừng cảnh báo về bong bóng nợ bất động sản của nền kinh tế này... (Ảnh: Pexels)

Giáo sư Michael Pettis - chuyên gia kinh tế hàng đầu tại Bắc Kinh cho biết: ”Vấn đề là khi các cơ quan quản lý nói về việc “kiểm soát” nợ, điều họ thực sự đang thảo luận là thay đổi địa điểm tạo ra nợ. Trong trường hợp này, nếu người vay bất động sản buộc phải vay ít hơn, thì chính quyền địa phương phải vay nhiều hơn”. 

Zhang Ming, một nhà nghiên cứu của Viện Kinh tế và Chính trị Thế giới thuộc Học viện Khoa học Xã hội Trung Quốc (CASS), cho biết vào tháng 8/2020, chính quyền trung ương không muốn thấy giá bất động sản giảm mạnh vì nó có thể gây ra rủi ro cho các ngân hàng thương mại, của cải tư nhân và chính quyền địa phương.

Theo nghiên cứu của Kate Jaquet, nhà quản lý danh mục đầu tư của Seafarer Capital Partners có trụ sở tại Hoa Kỳ, việc bán đất là một phần không thể thiếu trong hoạt động tài chính của chính phủ Trung Quốc ở tất cả các cấp trong thập kỷ qua.

Ở Trung Quốc, đất đai thuộc sở hữu của nhà nước và việc bán đất và quyền sử dụng đất đã tăng đều đặn kể từ năm 2010; chiếm 38,6% doanh thu của chính phủ trung ương Trung Quốc vào năm ngoái; so với 35,5% năm 2018 và 30,2% trong năm 2017, Seafarer Capital Partners cho biết.

Tiến thoái lưỡng nan

"Một lời giải thích hợp lý về việc tại sao các nhà chức trách Trung Quốc lại cho phép lĩnh vực này tăng trưởng đáng kể, trái với cam kết đã nêu của họ là giảm đòn bẩy trong hệ thống tài chính, đó là sự sắp xếp này có lợi cho tình hình tài chính của trung ương. và các chính quyền địa phương”, Jaquet cho biết trong báo cáo tháng 6/2020.

Nicholas Borst, phó chủ tịch kiêm giám đốc nghiên cứu về Trung Quốc tại Seafarer Capital Partners, cho biết rằng bất chấp việc Bắc Kinh thúc đẩy chính quyền địa phương tăng cường sử dụng trái phiếu địa phương để cấp vốn, các nền kinh tế khu vực vẫn phải dựa vào việc bán đất để có một phần doanh thu đáng kể.

Borst nói với tờ South China Morning Post: “Điều này tạo ra một tình thế tiến thoái lưỡng nan khi chính quyền trung ương muốn giảm thiểu rủi ro trên thị trường bất động sản, nhưng lo ngại rằng hành động quá mạnh tay có thể gây tổn hại đến tài chính của chính quyền địa phương”.

Trên thực tế, chính quyền trung ương đã trao cho chính quyền các tỉnh quyền tự chủ lớn hơn trong việc chuyển đổi đất đai trong năm nay, nhằm thúc đẩy việc bán đất. 

Tiền thu được từ việc bán đất của chính quyền địa phương tăng 5,2% trong nửa đầu năm 2020, thúc đẩy chính sách đất đai linh hoạt hơn của Hội đồng Nhà nước được đưa ra vào tháng 3/2020 - vào thời điểm cao điểm của đại dịch viêm phổi Vũ Hán ở Trung Quốc, theo một báo cáo của Moody's được công bố vào tháng 9/2020.

Chính quyền địa phương thường mua đất từ ​​nông dân với giá hạ thấp và bán lại đất để phát triển bất động sản và công nghiệp, nhưng thị trường bất động sản thường tạo ra doanh thu cao hơn so với công nghiệp.

Trong giai đoạn suy thoái của thị trường bất động sản từ năm 2014-2015, chính quyền địa phương đã chứng kiến ​​sự sụt giảm doanh thu bán đất gần 25%, phản ánh mối tương quan chặt chẽ giữa hiệu quả hoạt động của thị trường bất động sản và tiền bán được.

Kiểm soát nợ hay thay đổi địa điểm tạo ra nợ?

Các chính quyền địa phương đang phải đối mặt với căng thẳng tài chính ngày càng tăng trong năm nay, khi nguồn thu thuế giảm do điều kiện kinh tế yếu hơn và lệnh từ Bắc Kinh cắt giảm thuế kinh doanh để giúp phục hồi nền kinh tế.

Chủ tịch Tập đoàn Wanda của Trung Quốc Wang Jianlin nâng ly chúc mừng Chủ tịch Sunac China Holdings Limited Sun Hongbin và Chủ tịch R&F Properties Li Sze-lim tại lễ ký kết hợp tác chiến lược giữa Wanda Group , Sunac và R&F Properties Group tại Bắc Kinh vào ngày 19 tháng 7 năm 2017. (Ảnh: WANG ZHAO/AFP qua Getty Images)
Chủ tịch Tập đoàn Wanda của Trung Quốc Wang Jianlin nâng ly chúc mừng Chủ tịch Sunac China Holdings Limited Sun Hongbin và Chủ tịch R&F Properties Li Sze-lim tại lễ ký kết hợp tác chiến lược giữa Wanda Group , Sunac và R&F Properties Group tại Bắc Kinh vào ngày 19 tháng 7 năm 2017. (Ảnh: WANG ZHAO/AFP qua Getty Images)

Trong khi nền kinh tế phục hồi chậm trong những tháng gần đây, thu thuế và thu ngoài thuế ở các chính quyền địa phương giảm 7,9% trong 6 tháng đầu năm nay, thấp hơn nhiều so với mục tiêu chính thức là âm 3,5% cho năm 2020 và so với mức tăng trưởng 3,3% trong cùng kỳ năm ngoái, Moody's cho biết.

Ni Pengfei, giám đốc Trung tâm Thành phố và Năng lực cạnh tranh tại CASS, tin rằng các biện pháp hạn chế tài trợ bất động sản mới nhất là nhằm giảm nợ ở các thành phố và lĩnh vực phụ thuộc nhiều vào thị trường bất động sản.

"Ba lằn ranh đỏ’ nhắm mục tiêu vào một số thành phố nhất định, một số nhà phát triển nhất định, một số tổ chức tài chính nhất định và các tổ chức có liên quan", Pengfei nói trong một bài đăng trên blog vào tháng trước. "Các mục tiêu ngày càng chính xác hơn”.

Một nghiên cứu mới về thị trường bất động sản Trung Quốc được báo chí nhà nước đưa tin đã vẽ nên bức tranh ảm đạm: 76 trong số các nhà phát triển bất động sản lớn nhất cần phải hoàn trả 2.500 nghìn tỷ NDT (367 nghìn tỷ USD) trong 12 tháng tới, bao gồm 177 nghìn tỷ NDT (25,69 nghìn tỷ USD) tiền lãi.

Bốn công ty có khoản nợ lớn nhất - lần lượt là Evergrande, Sunac, Greenland và Country Garden - sẽ phải trả khoản nợ hơn 100 nghìn tỷ NDT (14,68 nghìn tỷ USD) (kèm lãi suất) trong vòng một năm.

Vấn đề là khi các cơ quan quản lý nói về việc “kiểm soát” nợ, điều họ thực sự đang thảo luận chỉ là thay đổi địa điểm tạo ra nợ. Trong trường hợp này, nếu người vay bất động sản buộc phải vay ít hơn, thì chính quyền địa phương phải vay nhiều hơn. 

Họ không thể tránh điều này miễn là Bắc Kinh nhấn mạnh vào tốc độ tăng trưởng GDP vượt xa tốc độ tăng trưởng cơ bản thực của nền kinh tế - tất nhiên trừ khi Bắc Kinh thay đổi chiến lược đáng kể và buộc chính quyền địa phương phải thanh lý, bán tài sản, với số tiền ít nhất bằng 2-3% GDP, và sử dụng số tiền thu được để tài trợ cho tăng trưởng kinh tế. 

Nhưng điều này, tất nhiên, về mặt chính trị là quá khó để thực hiện, ít nhất là cho đến bây giờ.

Đức Duy

Kinh tế Tin kinh tế


BÀI CHỌN LỌC