Nếu Mỹ lo ngại bong bóng giá chứng khoán thì cũng nên lo lắng về giá nhà

Bình luận Thủy Tiên  • 09:50, 02/06/21

Giúp NTDVN sửa lỗi

Nhiều cảnh báo về bong bóng giá chứng khoán đã xuất hiện ngày một dày đặc trên các chuyên trang đầu tư của Mỹ. Các cảnh báo nêu ra nhiều dẫn chứng, dấu hiệu bong bóng, so sánh nó với vụ nổ bong bóng Dotcom năm 2001. Financial Times cho rằng nếu bong bóng chứng khoán đáng để lo ngại thì nhà đầu tư và giới chức Mỹ nên lo lắng bong bóng giá nhà ở là vừa. Tốt nhất họ nên mong rằng hai bóng bóng giá đó không nổ cùng một lúc.

Trang Market Watch gần đây phân tích các dữ liệu cảnh báo của TTCK Mỹ, các động thái của quan chức Ngân hàng dự trữ liên bang Mỹ (Fed) dẫn tới khẳng định TTCK Mỹ hiện đang tồn tại các dấu hiệu trước khi vỡ bong bóng giống hệt như vụ nổ bong bóng công nghệ Dotcom hồi năm 2001. 

Không chỉ chuyên trang về đầu tư này cảnh báo tình trạng bong bóng giá TTCK, các lo ngại và phân tích chuyên gia về việc liệu bong bóng giá TTCK đã hình thành tới mức nào tại Mỹ, nó có thể nổ không.. đã xuất hiện trên khắp các mặt báo Forbes, Financial Times… Dù không thể khẳng định được hậu quả thực của bong bóng giá TTCK hay thời điểm mà quả bóng này có thể phát nổ, nhưng hiển nhiên bong bóng giá TTCK không phải là một lo ngại quá đáng của những người quan sát khó tính, ít lạc quan. 

Vấn đề của Mỹ bây giờ không phải là tranh cãi bong bóng TTCK có tồn tại hay không mà là hy vọng rằng ngoài bong bóng TTCK không còn bong bóng giá tài sản nào khác song hành. Nếu một nền kinh tế phải có bong bóng tài sản, hãy cầu nguyện là nền kinh tế đó không đồng thời có hai bong bóng tài sản trong cùng một thời điểm. 

Ở Nhật Bản vào những năm 1980, bong bóng về chứng khoán và nhà ở đồng thời vỡ cùng một thời điểm, thiệt hại gây ra là vô cùng lớn. Nhật Bản phải trả giá bằng cả thập kỷ mất mát. 

Vì vậy, nếu các nhà đầu tư và chính khách Mỹ lo lắng (cứ cho là hoang tưởng) về bong bóng giá chứng khoán, các quan chức của Fed, Phố Wall cũng nên lo ngại về giá nhà ở tại Mỹ, xu hướng và tốc độ của thị trường tài sản này dường như đang copy lại tất cả những gì đang diễn ra trên TTCK Mỹ. 

Giá nhà đã tăng đều đặn kể từ mùa hè năm ngoái. Dữ liệu từ Hiệp hội môi giới bất động sản quốc gia cho thấy rằng chỉ số Case-Shiller không chỉ đạt kỷ lục mà còn có thể tiếp tục tăng tốc vào các tháng tới. 

Chỉ số giá nhà ở Case-Shiller đã loại trừ yếu tố lạm phát vượt mức kỷ lục trong lịch sử trước kỳ khủng hoảng 2008 - 2009 (nguồn: Real Estate Decode)

Câu hỏi đặt ra là liệu mức tăng giá nhà ở tới gần 20% chỉ trong tháng Tư có phải chỉ vì nguồn cung thiếu và giá nguyên vật liệu tăng do... đại dịch? Ví dụ như giá gỗ xẻ tăng đột biến, nhu cầu cao hơn từ nền kinh tế đang mở cửa trở lại? Hay bản chất là nước Mỹ đang chứng kiến hoạt động đầu cơ liều lĩnh vào thị trường nhà ở do tiền quá rẻ, quá dư thừa? 

Một thước đo tiêu chuẩn để khẳng định xem liệu giá nhà ở tại Mỹ có bị bong bóng hay không là tỷ lệ phần trăm mua nhà nhưng không ở (chỉ để cho thuê hoặc chờ tăng giá rồi bán lại). 

Ông Dimitris Valatsas, kinh tế trưởng của Greenmantle, đánh giá rằng nguồn cung nhà ở của Mỹ, so với nhu cầu thực ra vẫn còn rất thiếu, ước tính của ông Valatsas cho rằng tới năm 2020 Mỹ sẽ thiếu khoảng 3,5 triệu ngôi nhà. Con số này được đưa ra dựa trên lập luận rằng, mỗi việc làm mới gia tăng thêm ở Mỹ chỉ có 0,5 ngôi nhà được xây, mức trung bình dài hạn là 0.7. Điều này cũng có nghĩa ông Valatsas giả định rằng mỗi người Mỹ có việc làm họ sẽ muốn sở hữu một ngôi nhà. 

Vì vậy, khi Mỹ xây dựng nhiều nhà hơn (và nước này đang xây dựng nhiều hơn) thì áp lực về giá sẽ dịu đi. Nhưng thực tế, giá nhà không hề dịu đi. 

Bản thân giáo sư Robert Schiller, nhà phát triển chỉ số giá nhà ở Case-Schiller, ông cũng đồng thời là chuyên gia bất động sản, đã giải thích về lý do thị trường tăng vọt trên kênh tin tức kinh doanh CNBC: 

“Có những thời điểm trong lịch sử [thị trường] chạy theo cảm xúc và xu hướng đám đông hơn là phân tích lý trí. Có vẻ như đây là một trong những giai đoạn đó. . . Mới rồi [chúng ta đã thiết lập] một kỷ lục mới, giá nhà ở chưa bao giờ cao như vậy". Ông nói thêm "Tôi không nghĩ rằng toàn bộ sự việc được giải thích bởi chính sách của ngân hàng trung ương. Có điều gì đó về xã hội học của thị trường đang xảy ra. Câu hỏi đặt ra là liệu họ có thể ổn định nó mà không khiến nó gặp sự cố hay không, và điều đó thật khó thực hiện”.

Điều này có nghĩa rằng ông Schiller, chuyên gia phân tích bất động sản Mỹ, tin rằng việc giá nhà tăng mạnh là tâm lý lạc quan thái quá từ đầu cơ chứ không phải từ nhu cầu thực. Và nếu từ nhu cầu thực như cách ông Valatsas giải thích thì giá nhà phải giảm chứ không thể tăng đột biến như vậy. 

Lo lắng của ông Schiller cũng đang là lo ngại của các quan chức Fed. Chủ tịch Fed Dallas, ông Robert Kapla đã nhận thấy có sự tham gia quá mức của Phố Wall, dòng tiền quá rẻ từ nơi này, đổ vào thị trường BĐS của Mỹ, làm tăng giá nhà đất và đẩy những người có nhu cầu thực xa hơn khỏi ước mơ sở hữu nhà ở. 

Các nhà đầu tư lớn nắm giữ nhiều tiền mặt và muốn có lợi nhuận. Bloomberg hôm 25/5 đưa tin quỹ Cerberus Capital Management đã mua hơn 200 ngôi nhà từ những người đi bán lại nhà trong quý đầu tiên và công ty sẽ cho thuê lại chúng. (Ảnh: Pix4free)

Ông Kapla nói “Giá nhà đang ở mức cao trong lịch sử. Giá nhà đang ngày càng tăng trong sáu đến tám tuần qua, tôi nghe thấy ngày càng nhiều các báo về việc các nhà đầu tư tư nhân tham gia  vào thị trường nhà ở cho gia đình. Dòng tiền đầu cơ này làm giá nhà tăng cao vì họ thường trả giá cao hơn giá chào bán và yêu cầu trang bị nội thất đầy đủ. Vì vậy, chúng ta đang ở một vị thế mà các hộ gia đình đang phải chen chúc, hoặc bị vắt kiệt, không thể mua được căn nhà đầu tiên cho họ. . . Đây là một ví dụ về sự thái quá, có thể để lại một hậu quả không lường trước”.

Các nhà đầu tư lớn nắm giữ nhiều tiền mặt và muốn có lợi nhuận. Bloomberg hôm 25/5 đưa tin quỹ Cerberus Capital Management đã mua hơn 200 ngôi nhà từ những người đi bán lại nhà trong quý đầu tiên và công ty sẽ cho thuê lại chúng.

“Cerberus.  . . điều hành hơn 24.000 nhà cho thuê thông qua một công ty đầu tư danh mục có tên FirstKey Homes. Công ty gần đây đã vay 2,5 tỷ USD, dùng một phần của danh mục đầu tư làm tài sản đảm bảo, với lãi suất cố định là 1,99%, theo Cơ quan xếp hạng trái phiếu Kroll”.

Nếu có thể vay 2,5 tỷ USD với mức lãi suất cố định 2% để đầu tư mua nhà cho thuê, giá nhà sẽ ra sao và họ sẽ làm gì nếu lãi suất tăng? Lãi suất quá rẻ để kích thích đầu cơ vào nhà ở. Với cầu tăng mạnh từ đầu cơ, giá nhà sẽ không thể không tiếp tục tăng. Nhưng lạm phát đang quay trở lại, muộn nhất cũng chỉ là câu chuyện của vài tháng tới. Điều gì sẽ xảy ra với các khoản đầu cơ từ tổ chức và cá nhân với thị trường nhà ở của Mỹ khi Fed buộc phải điều chỉnh lãi suất vào cuối năm nay? Khả năng Fed điều chỉnh lãi suất đã được các quan chức của Fed cân nhắc trong cuộc họp gần đây nhất. 

Có những lý do cơ bản chắc chắn khiến giá nhà tăng nhanh, nhưng tiền lãi suất thấp và đầu cơ đã thực sự bao trùm thị trường. 

Thủy Tiên 

Theo Financial Times



BÀI CHỌN LỌC

Nếu Mỹ lo ngại bong bóng giá chứng khoán thì cũng nên lo lắng về giá nhà