Một nghiên cứu mới về thị trường bất động sản Trung Quốc được báo chí nhà nước đưa tin đã vẽ nên bức tranh ảm đạm: 76 trong số các nhà phát triển bất động sản lớn nhất cần phải hoàn trả 2.500 nghìn tỷ NDT (367 nghìn tỷ USD) trong 12 tháng tới, bao gồm 177 nghìn tỷ NDT (25,69 nghìn tỷ USD) tiền lãi.
Khoản nợ khổng lồ này đã khiến các công ty bất động sản phải thực hiện tái cấp vốn.
Phát hành trái phiếu gấp 307 lần
Một nghiên cứu thứ hai do nhà cung cấp dịch vụ dữ liệu tài chính tư nhân Trung Quốc Beike Institute thực hiện cho thấy các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã phát hành trái phiếu gấp 307 lần trong quý III/2020 và thu về khoảng 324,7 nghìn tỷ nhân dân tệ (NDT) (47,67 nghìn tỷ USD) từ thị trường tài chính Trung Quốc và nước ngoài.
“Quy mô tài chính trong Quý III này cao hơn 14% so với Quý III/2019 và là mức cao nhất trong lịch sử”, nghiên cứu kết luận.
Các nhà phát triển bất động sản cũng dành ưu đãi lớn cho những người mua mới, và tìm cách tái cơ cấu để trả nợ.
Vào tháng 8, Evergrande, công ty bất động sản lớn nhất Trung Quốc tính theo doanh số, đã yêu cầu chính quyền tỉnh Quảng Đông giúp cơ cấu lại tài sản của mình để ngăn chặn rủi ro mất thanh khoản.
Nợ hàng nghìn tỷ USD
Ngày 27 tháng 9, tờ Business Herald của nhà nước Trung Quốc đã công bố kết quả do Viện Nghiên cứu Nandu Big Data thuộc nhà nước điều hành. Nghiên cứu của Nandu cho thấy Evergrande cần trả 395,7 nghìn tỷ NDT (58,1 nghìn tỷ USD) nợ, kèm lãi suất trong 12 tháng tới.
Nhà phát triển bất động sản lớn thứ hai Trung Quốc Country Garden, sẽ phải trả 105,8 nghìn tỷ NDT (15,53 nghìn tỷ USD), và công ty lớn thứ ba Vanke phải trả 96,8 nghìn tỷ NDT (14,21 nghìn tỷ USD), công ty lớn thứ tư là Sunac phải trả 140,6 nghìn tỷ NDT (20,64 nghìn tỷ USD).
Bốn công ty có khoản nợ lớn nhất - lần lượt là Evergrande, Sunac, Greenland và Country Garden - sẽ phải trả khoản nợ hơn 100 nghìn tỷ NDT (14,68 nghìn tỷ USD) (kèm lãi suất) trong vòng một năm.
Tổng cộng, 76 các công ty hàng đầu này nợ hơn 2.500 nghìn tỷ NDT trong số "các khoản nợ phải trả lãi", tương đương 35% tổng số các khoản nợ như vậy mà các công ty phải trả.
Evergrande
Tập đoàn Evergrande được thành lập bởi Xu Jiayin, một doanh nhân đến từ tỉnh Hà Nam. Ông thành lập công ty tại tỉnh Quảng Đông vào năm 1996.
Vào năm 2019, Evergrande đã giảm giá căn hộ để thúc đẩy doanh số bán hàng nhưng khiến những người mua cũ (đã trả theo trả cao) tức giận. Evergrande được cho là đã thuê côn đồ đánh đập những người yêu cầu hoàn tiền.
Năm nay, tình hình của Evergrande còn tồi tệ hơn do nền kinh tế Trung Quốc suy giảm, trầm trọng hơn bởi đại dịch viêm phổi Vũ Hán và lũ lụt trên diện rộng.
Một lá thư mà Evergrande đã viết cho chính quyền tỉnh Quảng Đông vào ngày 24 tháng 8 đã bị truyền thông Trung Quốc tiết lộ gần đây. Trong khi Evergrande phủ nhận nó vào ngày 24 tháng 9, Reuters đã trích dẫn ba người trong cuộc xác nhận tính xác thực của nó.
Evergrande cho biết trong bức thư: “Đến ngày 30 tháng 6 năm 2020, khoản nợ chịu lãi suất mà Evergrande phải trả là 835,5 nghìn tỷ NDT (122,65 nghìn tỷ USD)”.
Trong số các khoản nợ đó, 130 nghìn tỷ NDT (19,08 nghìn tỷ USD) sẽ đáo hạn vào ngày 31 tháng 1 năm 2021. Khi đó, Evergrande sẽ cần trả các khoản nợ, cộng với 13,7 nghìn tỷ NDT (2,01 nghìn tỷ USD) tiền lãi.
“Sau khi thanh toán 130 nghìn tỷ NDT, tỷ lệ nợ sẽ cao hơn 90%. Evergrande sẽ phải đối mặt với một cuộc khủng hoảng tiền mặt,” theo bức thư viết.
Trong một nỗ lực nhằm thu hút nhiều khách hàng hơn, vào ngày 7 tháng 9, Evergrande đã thông báo giảm giá 30% cho tất cả các sản phẩm bất động sản của họ cho đến ngày 8 tháng 10.
Khó khăn chồng chất
Các nhà phát triển bất động sản khác của Trung Quốc đang phải đối mặt với những thách thức tương tự.
Ngày 26 tháng 9, tờ Thế kỷ 21 Business Herald trích dẫn các nguồn tin nội bộ, cho biết Greenland Holdings - nhà phát triển bất động sản lớn thứ 15 của Trung Quốc tính theo doanh số - đang cơ cấu lại tổ chức và thành lập một công ty con mới để chuẩn bị cho một đợt phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO) ở Hong Kong.
Tờ Herald ước tính rằng Greenland có thể tạo ra khoảng 6 nghìn tỷ NDT (880 triệu USD) nếu nó được niêm yết.
Theo nghiên cứu của Nandu, Greenland cần phải trả 140,6 nghìn tỷ NDT (20,64 nghìn tỷ USD) nợ kèm lãi trong 12 tháng tới.
Tờ Herald cũng đưa tin vào ngày 24 tháng 9 rằng phòng thương mại bất động sản tỉnh Hà Nam đã tổ chức cho các nhà phát triển dự án thảo luận về việc giữ mức giá bất động sản hiện tại — vì việc cắt giảm giá sẽ không thể cứu họ.
Theo báo cáo, những khó khăn nằm ở chính sách “ba lằn ranh đỏ” của chính phủ trung ương.
Vào ngày 20 tháng 8, Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc và Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị-Nông thôn đồng chủ trì một cuộc hội thảo tại Bắc Kinh, theo đó họ đã công bố các giới hạn cho vay của các nhà phát triển:
- Mức trần 70% đối với tỷ lệ nợ/tài sản (không bao gồm các khoản bán trước);
- Giới hạn 100% đối với tỷ lệ nợ ròng/vốn chủ sở hữu;
- Và tiền mặt nắm giữ không được thấp hơn nợ ngắn hạn.
DB
Theo The Epoch Times
