Đại gia bất động sản cầu cứu: 50.000 tỷ nợ xấu nguy hại thế nào tới thị trường tài chính Việt Nam?

Bình luận Trà Nguyễn • 15:16, 08/02/20

Novaland - một Tập đoàn bất động sản lớn của Việt Nam - gửi đơn cầu cứu tới Thủ tướng, Bộ Xây dựng và kèm theo “đe dọa” khoản nợ xấu 50.000 tỷ đồng của Tập đoàn này sẽ phát sinh nếu Tập đoàn không được giải cứu kịp thời. Điều này làm dấy lên lo ngại về đổ vỡ hệ thống cho nền kinh tế trong năm 2020 đầy biến cố…

Ngày 25/01/2020, Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc Nova (gọi tắt là Novaland) gửi Đơn cầu cứu khẩn cấp tới Bộ trưởng Bộ xây dựng đề nghị tháo gỡ khó khăn cho dự án hơn 30 ha đất tại Thủ Thiêm, TP. Hồ Chí Minh đang buộc phải dừng thi công trong suốt 2 năm qua. Trong đơn, Novaland cho biết dự án bị đình trệ tại Thủ Thiêm có thể khiến Tập đoàn này phá sản, tạo ra 50.000 tỷ đồng nợ xấu cho hệ thống ngân hàng thương mại (NHTM) trong nước. Ngoài ra, khoản tiền đầu tư của 250.000 khách hàng, nhà đầu vào bất động sản (BĐS) thuộc dự án này (một phần cũng đến từ tín dụng ngân hàng) có nguy cơ trở thành nợ xấu.

Novaland là tập đoàn kinh doanh BĐS lớn thứ hai trên thị trường chứng khoán Việt Nam, chỉ sau Vingroup.

Novaland kêu cứu: Novaland thuần túy là nạn nhân hay bị hứng đòn “gậy ông đập lưng ông”?

Rủi ro của Novaland dường như liên quan mạnh mẽ đến rủi ro chính sách khi dự án thuộc Chương trình xây dựng 12.500 căn hộ phục vụ tái định cư ở Thủ Thiêm, sau khi chuyển đổi dự án Bình Khánh trở thành dự án thương mại được phát triển bởi Novaland.

Theo thông báo kết luận của Thanh tra Chính phủ về khiếu nại đất đai tại Thủ Thiêm , UBND TP. Hồ Chí Minh đã vi phạm các quy định của pháp luật trong việc lập, trình, phê duyệt quy hoạch và thu hồi đất trong phạm vi khu tái định cư 160 ha thuộc 5 phường đã được Thủ tướng phê duyệt.

Trong đó, TP.HCM chấp thuận chuyển mục đích sử dụng hơn 30 ha đất của CTCP Phát triển Quốc tế Thế kỷ 21 (Century 21) tại dự án Khu du lịch, văn hóa, giải trí thuộc phường Bình Khánh sang xây dựng khoảng 4.000 căn hộ tái định cư và hoán đổi hơn 30 ha đất sạch thuộc 90,2 ha khu tái định cư Nam Rạch Chiếc năm 2008. Sau đó, TP lại chấp thuận cho chuyển khu đất tái định cư này sang đầu tư kinh doanh nhà ở. Cả hai dự án này hiện đều có sự tham gia của Novaland và xuất hiện dưới hai cái tên thương mại là Water Bay và Lakeview City.

Sự vi phạm này, nếu trót lọt, mức sinh lời mà chủ đầu tư, nhóm có quyền ra quyết định thay đổi quy hoạch, định giá đất tại Thủ Thiêm sẽ kiếm được mức lợi nhuận nhiều hơn hàng chục, thậm chí hàng trăm lần so với chi phí mà nhóm này bỏ ra. Nhưng khoản sinh lời này (giá trị gia tăng từ đất đai Thủ Thiêm) cũng không chảy vào ngân sách qua con đường thuế, phí, càng không chia sẻ một chút lợi ích nào với cư dân được tái định cư tại Thủ Thiêm, nhiều trong số họ không đủ tài chính để mua nhà tái định cư tại các khu thương mại xa xỉ của Novaland đang xây dựng.

Sự có mặt của Novaland trong dự án mà chính quyền địa phương vi phạm pháp luật về quy hoạch, quản lý đất đai không thể không dấy lên câu hỏi rằng liệu Tập đoàn này có vô can hoặc nằm ngoài “nhóm lợi ích” tại Thủ Thiêm - vốn nhức nhối bao năm qua.

Giờ đây, dự án này của Novaland vì có khiếu nại, điều tra nên bị đình chỉ suốt 2 năm qua, bởi vậy Novaland trên đà phá sản, đe dọa 50.000 tỷ đồng nợ của Tập đoàn này tại NHTM trở thành nợ xấu. Thực tế, 50.000 tỷ đồng nợ xấu không phải là “đe dọa” mà là “hiện thực khả thi”.

Không chỉ Novaland, các đại gia bất động sản khác đang nằm trên đống nợ lớn, rủi ro cao vì kinh doanh dựa trên “thay đổi chính sách” trong khi năng lực tài chính yếu

Nếu câu chuyện Thủ Thiêm êm đẹp, khoản lợi nhuận khổng lồ từ dự án đô thị tại vị trí đắc địa, chi phí đầu vào quá thấp do “chuyển đổi quyền sử dụng đất” sẽ chảy vào Novaland. Khoản nợ 50.000 tỷ đồng hay hơn thế nữa không phải là vấn đề Novaland hay các NHTM quan tâm. Nhưng rủi ro chính sách đã xảy ra, nợ xấu liên quan đến tập đoàn này sẽ bao gồm thêm cả khoản nợ do các hộ gia đình mua nhà của Novaland, các chủ đầu tư vào BĐS của Novaland vay tại NHTM.

Theo các chuyên gia tín dụng tại các NHTM, một dự án như vậy thường thì chủ đầu tư (ở đây là Novaland) vay tới 80% thậm chí 90% chi phí dự án. Hầu hết các doanh nghiệp BĐS dựa vào nguồn vốn vay NHTM để kinh doanh, lợi thế lớn nhất mà họ có đó là quan hệ với nhóm có quyền lực thay đổi quy hoạch và mục đích quyền sử dụng đất. Bởi vậy, hầu hết các “đại gia” BĐS ở Việt Nam không phải là những Tập đoàn có thực lực mạnh về tài chính. Chưa kể, nguồn vốn kinh doanh dựa vào NHTM là vốn ngắn hạn trong khi BĐS cần nguồn vốn dài hạn và ổn định - điều này sẽ khiến các doanh nghiệp này dễ dàng lâm vào tình trạng mất thanh khoản, thậm chí mất khả năng thanh toán khi thị trường hoặc dự án của họ có biến cố.

Chưa kể, các khách hàng mua căn hộ, mua nhà của các dự án này phần lớn cũng phải vay vốn từ NHTM, tỷ lệ tín dụng/giá trị tài sản được vay tối đa tại các NHTM là 70%. Điều này cho thấy, không chỉ 50.000 tỷ đồng của Novaland thành nợ xấu tại NHTM, một khối lượng tín dụng tương đương như vậy đến từ khách hàng, đối tác của Novaland cũng trở thành nợ xấu tại các NHTM là điều khó tránh khỏi.

Tín dụng BĐS và Trái phiếu doanh nghiệp BĐS bùng nổ năm 2018 - 2019 và hiện là rủi ro lớn nhất của hệ thống các NHTM

Nhìn lại thị trường BĐS năm 2018 - 2019, khi tín dụng BĐS bị cảnh báo rủi ro vì tốc độ tăng quá mạnh năm 2018; Ủy ban giám sát tài chính quốc gia ước tính tín dụng BĐS chiếm tới 16,6%[1] tổng tín dụng cả năm 2018 tại Hội thảo công bố Báo cáo tổng quan thị trường tài chính, tín dụng BĐS bị siết lại bằng rất nhiều chính sách và biện pháp kỹ thuật trong năm 2019. Nhưng tính đến tháng 8/2019[2], tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tăng tới 14,58% so với cuối năm 2018 và chiếm tới 19,14% tổng dư nợ nền kinh tế. Điều đó có nghĩa, tín dụng bất động sản vẫn tăng với tốc độ khá cao, thậm chí cao gần gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Xét về số tuyệt đối thì với tỷ trọng 19,14%, tại thời điểm này dư nợ cho vay bất động sản vào khoảng hơn 1,5 triệu tỷ đồng.

Không chỉ vậy, nguồn tín dụng từ NHTM không đủ giải cơn khát tài chính cho các doanh nghiệp BĐS vốn yếu về năng lực tài chính. Khi tín hiệu siết tín dụng BĐS phát ra, hàng loạt các công ty BĐS đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp (TPDN). Đáng nói là TPDN khu vực này rất rủi ro do phát hành không minh bạch, nhiều trường hợp đơn vị phát hành là một công ty con, mới thành lập của các tập đoàn kinh tế lớn, phát hành TPDN với giá trị gấp hàng chục lần vốn điều lệ, mức lãi suất rất cao.

Bộ phận nghiên cứu tại SSI cho biết, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp BĐS phát hành trong năm 2019 là 106,5 nghìn tỷ đồng, chiếm 38% tổng phát hành toàn thị trường và chỉ xếp sau nhóm ngân hàng. Kỳ hạn bình quân của nhóm này là 3,7 năm với lãi suất bình quân là 10,3%/năm - cao nhất thị trường nếu loại trừ lô phát hành trái phiếu lãi suất 20%/năm của Công ty CP Đầu tư thương mại Hồng Hoàng.

Trong năm 2019, nhà đầu tư cá nhân mua gần 11 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp BĐS, còn lại là các nhà đầu tư tổ chức. Trong đó, các NHTM mua 19,1 nghìn tỷ đồng, các công ty chứng khoán mua 4,4 nghìn tỷ đồng và tổ chức nước ngoài mua 1,66 nghìn tỷ đồng trái phiếu.

Động thái gấp rút phát hành TPDN với điều kiện thiếu minh bạch khi tín dụng BĐS buộc phải minh bạch hơn khiến các chuyên gia lo ngại cơn khát vốn và các giá trị tăng ảo của thị trường BĐS đang đến hồi báo động.

Chưa kể, dưới góc nhìn phân tích vĩ mô, BĐS sẽ suy giảm mạnh từ cuối năm 2019 và có thể đóng băng cho năm 2020, đặc biệt các phân khúc du lịch, bất động sản công nghiệp, bán lẻ… do tình hình tăng trưởng vĩ mô u ám tại các khu vực này. Thực tế, đổ vỡ của BĐS du lich Cocobay năm 2019 và giờ đây là Novaland đủ để cảnh báo NHTM trong nước về khoản tín dụng cho các đầu vào, đầu ra của thị trường này có thể trở thành nợ xấu, đe dọa sự ổn định và lành mạnh của hệ thống vốn còn rất mong manh. Chưa kể, khó khăn của “ông lớn” Vinhomes cũng đe dọa tới chất lượng của khối nợ khổng lồ của tập đoàn này trong hệ thống NHTM; không khó để ước tính khối nợ của Vinhomes có thể gấp nhiều lần so với con số của Novaland “kêu cứu lên chính phủ” vừa qua.

Thêm nữa, sự tăng trưởng của thị trường chứng khoán (TTCK) Việt Nam năm 2019 đều dựa vào sự tăng trưởng của doanh nghiệp BĐS và NHTM niêm yết trên sàn. Với các chỉ báo không thể rõ hơn về sự đổ vỡ của nhiều đại gia BĐS và mối liên hệ trực tiếp của thị trường này tới an toàn của NHTM, không cần đến Coronavirus, TTCK của Việt Nam năm 2020 khó có thể có gam màu sáng.

Trà Nguyễn

Nguồn thông tin:

[1] www.cafef.vn

[2] http://tapchitaichinh.vn/thi-truong-tai-chinh/tin-dung-bat-dong-san-van-tang-manh-vi-dau-314410.html