Căn hộ 25m2: Giấc mơ người nghèo có nhà đô thị hay ‘ổ chuột’ cao tầng?

Giúp NTDVN sửa lỗi

Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư cho phép xây dựng căn hộ chung cư 25m2 từ ngày 5/7 tới đây. Nhiều ý kiến cho rằng, với quy định mới, người thu nhập thấp sẽ có thêm cơ hội mua nhà, nhưng cũng nhiều ý kiến cho rằng việc này sẽ tạo ra các ‘ổ chuột’ cao tầng vào tạo gánh nặng cho hạ tầng đô thị. Dù sao, Thông tư đã phản ánh một thực trạng rất đáng buồn của Việt Nam là ước mơ sở hữu nhà ở của người Việt ngày một xa xôi khi chênh lệch giữa thu nhập và giá nhà ở ngày một lớn.

Theo Thông tư 03, căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh và diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư là 25m2. Đối với dự án nhà ở thương mại, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.

Bên cạnh đó, căn hộ chung cư phải được chiếu sáng tự nhiên. Căn hộ có từ 2 phòng ở trở lên, cho phép một phòng ở không có chiếu sáng tự nhiên. Diện tích sử dụng của phòng ngủ trong căn hộ chung cư không được nhỏ hơn 9m2.

Đối với phòng ở, chiều cao thông thủy không được nhỏ hơn 2,6 m; Phòng bếp và phòng vệ sinh, chiều cao thông thủy không được nhỏ hơn 2,3 m; Đối với tầng hầm, tầng nửa hầm, tầng kỹ thuật, chiều cao thông thủy không nhỏ hơn 2,0 m; Đối với không gian bên trong của mái dốc được sử dụng làm phòng ngủ hoặc phòng sinh hoạt, chiều cao thông thủy của 1/2 diện tích phòng không được nhỏ hơn 2,1 m.

Đối với căn hộ lưu trú, diện tích sử dụng không nhỏ hơn 25m2. Đối với văn phòng kết hợp lưu trú, diện tích sử dụng không nhỏ hơn 25m2, trong đó diện tích của khu vực làm việc tối thiểu 9m2. Không bố trí bếp trong văn phòng kết hợp lưu trú.

Ngoài ra, nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp từ 5 tầng trở lên phải có tối thiểu 1 thang máy, từ 10 tầng trở lên phải có tối thiểu 2 thang máy và đảm bảo lưu lượng người sử dụng theo tiêu chuẩn được lựa chọn áp dụng.

Trước đó, năm 2019, khi Bộ Xây dựng ban hành Thông tư 21/2019/TT-BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư trong đó cho phép xây dựng căn hộ có diện tích tối thiểu là 25m2. Loại hình căn hộ này được đánh giá là phù hợp với định hướng Chiến lược phát triển nhà ở của Chính phủ đến năm 2030, bình quân diện tích nhà ở đô thị đạt 20m2/người.

Giấc mơ người nghèo có nhà đô thị đã thành hiện thực?

Xung quanh việc xây dựng căn hộ thương mại 25m2 đã có nhiều ý kiến tranh luận trái chiều trong suốt nhiều năm qua. Không ít ý kiến cho rằng đây sẽ là “cứu cánh” để người nghèo có cơ hội sở hữu nhà tại những đô thị lớn.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - cho rằng, tại các thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM nhu cầu nhà ở thật nằm ở đông đảo người dân có thu nhập trung bình, thấp. Nếu với diện tích lớn, giá căn hộ đắt đỏ rất khó cho người có thu nhập trung bình, thấp sở hữu căn hộ ở thành phố. Bởi vậy, quy định cho xây căn hộ 25m2 sẽ tạo ra những căn hộ hợp túi tiền, đáp ứng nhu cầu lớn của người dân.

Nếu các chủ đầu tư triển khai xây dựng và bán các căn hộ với diện tích 25m2 thì giấc mơ chạm tới nhà ở của riêng mình đối với vợ chồng anh Nguyễn Văn Quý (quê ở Xuân Trường, Nam Định) sẽ dần được thực hiện. Cả hai vợ chồng cùng quê, lên Hà Nội lập nghiệp được gần 10 năm nay nhưng vẫn phải đi thuê nhà. Anh Quý làm công nhân còn vợ (chị Hằng) làm kế toán cho một công ty tư nhân. Số tiền cả hai đi làm trong tháng không dư được nhiều khi phải chi tiêu, trang trải cuộc sống gia đình, ăn học của con nhỏ.

Gia đình anh Quý gồm 3 người sống trong căn phòng trọ chưa tới 20m2 tại phường phường Kim Giang, quận Thanh Xuân. Mọi vật dụng, không gian sinh hoạt từ chỗ để xe, chỗ học cho con, bếp ăn, nhà vệ sinh, nơi ngủ... đều gói gọn trong diện tích khiêm tốn của căn phòng.

"Nếu có căn hộ chung cư diện tích nhỏ thì gia đình tôi sẽ cố gắng tích cóp để mua. Tôi mong có hộ khẩu ở thành phố để thuận tiện cho cuộc sống, đặc biệt là việc học hành của con cái", anh Quý nói.

Anh Quý trải lòng, thu nhập của hai vợ chồng cố vun vén cũng chỉ đủ trang trải tiêu dùng cho gia đình, học hành cho con và nhiều khoản chi khác, nên cũng không có dư nhiều để dành. Nhưng nếu có căn hộ 25m2, giá chừng 500-700 triệu đồng thì vợ chồng anh có thể vay thêm từ gia đình, người thân trả trước để mua, số còn lại thì trả dần.

Trong khi đó, chị Hoàng Hà (tập thể Thanh Xuân Bắc, Hà Nội) cho biết: “Tôi mua căn hộ tầng 3 có diện tích hơn 30m2. Dù nhà đã xuống cấp, khi mua phải sửa chữa nhiều, nhưng giá mua phù hợp với khả năng của gia đình. Theo tôi, việc xây dựng căn hộ nhỏ cho người thu nhập thấp là hợp lý. Những người ở quê ra Hà Nội học tập và sinh sống sẽ có cơ hội mua nhà nhiều hơn.

Trao đổi với báo Lao Động, ông Châu Ngọc Hải - Giám đốc Công ty TNHH Xây Dựng Kaiwa Hà Nội - cho rằng, việc Bộ Xây dựng cho phép xây những căn hộ chung cư ở dự án thương mại có diện tích tối thiểu 25m2 là nhìn thấy nhu cầu thực tế của người dân.

Theo ông Hải, hiện có những người độc thân, người trẻ mới cưới ở trong những nhà trọ ọp ẹp, diện tích chỉ 10-15m2. Có những khu vực vào mùa mưa bão ẩm thấp, điều kiện sống rất tệ. Việc có một lượng căn hộ 25m2 trong dự án chung cư sẽ tạo điều kiện thuận lợi để những người này có nhà.

Còn ông Lê Tuấn Nam - Giám đốc Công ty Cổ phần và Phát triển Thương mại Hoàng Minh - chia sẻ, người mua căn hộ 25m2 sẽ có sự thay đổi theo chu kỳ con người. Thời điểm đầu còn ít tiền họ ở căn hộ nhỏ, một thời gian sau có điều kiện họ sẽ đổi căn hộ lớn hơn. Khi đó căn hộ nhỏ sẽ bán lại cho người khác có nhu cầu.

Với một đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh, theo kết quả tổng điều tra năm 2019, nhà ở diện tích nhỏ đang rất cần cho những hộ ít người và hộ thu nhập thấp để dần thay thế hàng trăm ngàn phòng trọ không đảm bảo những điều kiện tối thiểu tại thành phố. Cụ thể, kết quả điều tra dân số năm 2019 về vấn đề nhà ở cho thấy, tại thành phố vẫn có gần 188,9 ngàn hộ dân đang phải sống trong các ngôi nhà có diện tích chật hẹp, chỉ đạt dưới 6m2/người. Đồng thời, tại thành phố cũng còn đến 839,3 ngàn hộ dân chưa có nhà riêng, đang phải thuê nhà, thuê phòng trọ hoặc ở nhờ…

Ngoài ra, kết quả khảo sát gần đây của Sở Xây dựng và Viện Nghiên cứu phát triển thành phố cũng cho thấy, phần lớn trong số hơn 200 ngàn cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, đặc biệt là ngành y tế, giáo dục, có nhu cầu tạo lập nhà ở, nhất là căn hộ nhỏ hoặc nhà ở xã hội (NƠXH). Trong số hơn 400 ngàn công nhân lao động đang làm việc tại 17 KCN-KCX, khu công nghệ cao và 21 cụm công nghiệp của thành phố cũng có đến 63% là người nhập cư, hiện phần lớn đang ở trong các khu nhà trọ lụp xụp, thiếu tiện ích, thiếu dịch vụ, chưa đảm bảo an toàn, an ninh…

Về quy mô hộ gia đình, kết quả điều tra dân số năm 2019 của TP Hồ Chí Minh cho thấy tổng số hộ dân đã đạt gần 2,6 triệu hộ, tăng hơn 40% so với 10 năm trước đó. Trong đó, số hộ chỉ có 1 người chiếm gần 323,5 ngàn hộ; hộ có 2 người là 504,9 ngàn; hộ 3 người là 559,4 ngàn và số hộ có 4 người là 630,5 ngàn, còn lại là số hộ dân có 5 người trở lên. Như vậy số hộ dân có 3 người trở xuống tại thành phố hiện chiếm hơn một nửa tổng số hộ dân.

Nhà ở thiếu nghiêm trọng, song những năm qua do quy định không cho phép DN được tham gia đầu tư phòng trọ, nên lĩnh vực này chỉ dành do các cá nhân, hộ gia đình. Dù cách đây mấy năm, Bộ Xây dựng đã quy định tiêu chuẩn tối thiểu đối với mỗi phòng trọ như diện tích sử dụng không được nhỏ hơn 10m2; chiều rộng không dưới 2,4m2.Trong khi dân số thành phố đang trẻ hóa với gần 2,5 triệu người trong độ tuổi chưa lập gia đình, thì kết quả điều tra dân số năm 2019 cho thấy rõ xu thế giảm số lượng người trong mỗi hộ gia đình 10 năm qua. Hiện hộ gia đình hạt nhân 2 thế hệ là chủ đạo; hộ gia đình có 3 thế hệ giảm dần và xu thế hộ độc thân, hộ của các cặp vợ chồng trẻ chưa có con, hộ của người cao tuổi… cũng gia tăng.

Nguy cơ ‘ổ chuột’ cao tầng?

Đa số những ý kiến không đồng tình đều tập trung bày tỏ lo ngại sẽ hình thành các khu "ổ chuột" tại các chung cư cao tầng và làm tăng áp lực lên hạ tầng đô thị.

Theo Thông tư 03, căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh và diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư là 25m2. Đối với dự án nhà ở thương mại, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án. (Ảnh: Flickr)
Theo Thông tư 03, căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh và diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư là 25m2. Đối với dự án nhà ở thương mại, phải đảm bảo tỷ lệ căn hộ chung cư có diện tích nhỏ hơn 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ chung cư của dự án.

Theo Vietnamnet, nhiều chuyên gia lo ngại về hệ lụy quá tải hạ tầng khi phát triển loại hình này. Bởi lẽ không ai không ai quản lý được số dân ở trong một tòa nhà, việc gia tăng số người ở trong căn hộ 25m2 cũng tiềm ẩn nguy cơ về việc xáo trộn lớn trong quản lý, chất thải hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng văn hóa xã hội, y tế, nơi để xe, khu vui chơi.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, tùy từng khu vực, từng địa phương nên có tỷ lệ khác nhau, không nên nhất thiết áp dụng tỷ lệ 25%, bởi nó còn phụ thuộc vào chỉ tiêu dân số, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết 1/2.000 của từng địa phương.

Trong khi đó, theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc Bộ phận nghiên cứu tư vấn Savills Hà Nội, xét trên phạm vi toàn dự án, diện tích nhỏ sẽ tạo ra áp lực về mặt vận hành tổng thể khi nhu cầu về điện, nước, xử lý rác thải, phòng cháy chữa cháy cũng như nhu cầu sử dụng các cơ sở hạ tầng và tiện ích chung của dự án theo số người và số hộ gia đình tăng lên.

Trước khi thông tư này và thông tư 21 xuất hiện, thì Bộ Xây dựng đã “bật đèn xanh” cho doanh nghiệp thực hiện. Cách đây hơn 2 năm, khi có doanh nghiệp tại TPHCM xin ý kiến Bộ Xây dựng về việc triển khai xây dựng căn hộ này và Bộ đã có văn bản đồng ý. Theo đó đã có một vài đơn vị đã triển khai.

Trong khi đó, chính TP.HCM lại bày tỏ quan điểm không cho phép xây dựng căn hộ thương mại dưới diện tích 45m2. UBND TP.HCM lý giải “cấm cửa” căn hộ này bởi việc xây dựng chung cư thương mại có diện tích căn hộ dưới 45m2 sẽ làm gia tăng quy mô dân số và áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phá vỡ quy hoạch được phê duyệt, đồng thời có nguy cơ xuất hiện tình trạng “khu ổ chuột trên cao”.

KTS Phạm Thanh Tùng – Chánh Văn phòng Hội KTS Việt Nam lại thẳng thắn cho rằng, không thể phát triển căn hộ 25m2 đại trà với lý do là nhà ở cho người nghèo.

“Nhiều ý kiến đặt về về tỷ lệ bố trí căn hộ 25m2 trong một tòa chung cư, điều này cũng cần rất linh hoạt nhưng không thể phát triển căn hộ 25m2 đại trà với lý do là nhà ở cho người nghèo. Nhà ở cho người thu nhập thấp không có nghĩa là đưa cho người ta ở những diện tích bé nhỏ nhất” – ông Tùng nói.

Vị Chánh Văn phòng Hội KTS Việt Nam cũng đặt vấn đề: Chính phủ đề ra và đặt mục tiêu phấn đấu đến năm 2025 mỗi người dân có 20m2 nhà ở thì căn hộ 25m2 dành cho ai? Người nghèo sẽ mua mỗi người một căn hộ?

Làm thế nào để không đặt gánh nặng lên hạ tầng đô thị?

Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) từng nhận định, Bộ Xây dựng đã lường trước nguy cơ quá tải hạ tầng đô thị bằng việc giới hạn tỉ lệ căn hộ nhỏ dưới 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án. Các dự án nhà ở thương mại cũng phải tuân thủ tất cả quy định pháp luật về quy hoạch, thiết kế, chất lượng xây dựng, an toàn PCCC, cảnh quan, môi trường và các tiện ích, dịch vụ. 

Hiệp hội này cũng cho biết, việc khống chế tỷ lệ căn hộ diện tích nhỏ dưới 45m2 sẽ tạo ra khu dân cư có kết cấu hài hòa, không làm lệch pha trong kết cấu dân cư trong một dự án. Trong đó có những gia đình nhiều thế hệ nhưng cũng có những hộ độc thân, ít người.

Nói đến việc có nhiều ý kiến lo lắng những căn hộ "hộp diêm" trên cao có nguy cơ trở thành "khu ổ chuột", tác động làm quá tải hạ tầng, Kiến trúc sư Đặng Duy Khánh cho rằng, nếu thiết kế, quy hoạch ngay từ đầu tốt sẽ không có chuyện "ổ chuột". Quan trọng nhất là ban quản lý, vận hành tòa nhà đó tốt.

Cũng theo ông Khánh, Bộ Xây dựng và lãnh đạo các địa phương coi trọng 4 yếu tố giữ vai trò quyết định: Quy hoạch, thiết kế, vận hành chung cư và ý thức cư dân. Trong đó, vấn đề quy hoạch cần đảm bảo các chỉ tiêu quan trọng như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, tầng cao, nhất là chỉ tiêu dân số của dự án.

Về những lo ngại về chất lượng nhà ở, nguy cơ hình thành những "khu ổ chuột" tại các đô thị lớn khi cấp phép căn hộ 25m2, ông Nguyễn Trọng Ninh,, cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản,  khẳng định chất lượng nhà ở không chỉ xác định bởi chỉ tiêu diện tích mà còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như chất lượng xây dựng, chất lượng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng vật liệu xây dựng. Do đó, trong quy chuẩn Bộ Xây dựng cũng quy định để hạn chế chủ đầu tư tập trung xây dựng quá nhiều căn hộ nhỏ trong một dự án, đã khống chế mỗi dự án chủ đầu tư chỉ được phép xây dựng không quá 25% số căn hộ diện tích dưới 45m2 đối với tổng diện tích căn hộ toàn dự án.

Căn cứ để ban hành thông tư 21 (năm 2019), có hiệu lực từ ngày 1-7 tới theo hướng cho phép xây dựng căn hộ có diện tích tối thiểu 25m2 theo quy định nghị định số 100 năm 2015 của Chính phủ về tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ nhà ở xã hội tối thiểu là 25m2 sàn. Bên cạnh đó, kinh nghiệm quốc tế cũng cho thấy nhiều nước như Pháp, Hàn Quốc, Thái Lan đều cho phép phát triển căn hộ nhỏ với diện tích từ 15-20m2/căn.

Ngọc Minh



BÀI CHỌN LỌC

Căn hộ 25m2: Giấc mơ người nghèo có nhà đô thị hay ‘ổ chuột’ cao tầng?