Bất lực trong việc kiềm chế bong bóng bất động sản,Trung Quốc tính tới đánh thuế tài sản

Bình luận Hữu Nguyên • 16:50, 19/05/21

Giúp NTDVN sửa lỗi

Giá bất động sản (BĐS) của Trung Quốc tăng chóng mặt bất chấp các biện pháp siết chặt tín dụng BĐS. Việc đầu cơ khiến mơ ước sở hữu nhà ở của người dân Trung Quốc ngày một xa xôi. Tại sao các biện pháp kiềm chế bong bóng BĐS của Bắc Kinh đều bị vô hiệu? Vì đằng sau đó là sinh mệnh chính trị của nhiều quan chức địa phương, là rủi ro đổ vỡ, phá sản hàng loạt ngân hàng và doanh nghiệp...

Theo Bloomberg đưa tin, giá nhà ở Trung Quốc tháng 4 vừa qua tăng với tốc độ nhanh nhất trong 8 tháng trở lại đây sau rất nhiều các biện pháp kìm hãm đà tăng thái quá của giá BĐS. 

Giá nhà mới tại 70 thành phố, không bao gồm nhà ở được nhà nước trợ cấp, đã tăng 0,48% trong tháng 4 so với mức tăng 0,41% hồi tháng 3, theo số liệu của Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc công bố hôm thứ Hai vừa qua. Giá trị trên thị trường thứ cấp, nơi ít phải đối mặt với sự can thiệp của chính phủ, đã tăng 0,4%, cùng tốc độ với một tháng trước đó.

Bất lực nhìn bong bóng BĐS tăng nóng

Sự hưng phấn của người mua BĐS vẫn rất lớn. Các nhà đầu tư của Bắc Kinh sử dụng BĐS như một hàng rào chống lại lạm phát toàn cầu. Điều đó đã khiến các quan chức trung ương của Bắc Kinh phải đưa ra một loạt các tuyên bố để hạ nhiệt kỳ vọng về giá. Dù vậy, doanh số bán nhà ở tính đến thời điểm hiện tại đã tăng hơn gấp đôi so với cùng kỳ năm 2019 tại các thành phố lớn bao gồm Thâm Quyến, Thượng Hải, Hàng Châu và Nam Kinh, theo China Real Estate Information Corp.

Theo Caixin, trong khi chủ trì cuộc họp của Bộ Chính vào cuối tháng 4 vừa qua, ông Tập Cận Bình đã lặp lại ý chỉ rằng nhà là "để ở, không phải để đầu cơ" .

Tuần trước, các nhà hoạch định chính sách của Bắc Kinh cho biết họ đang tính tới việc áp dụng thuế BĐS trên toàn quốc, loại thuế nhắm vào trừng phạt hành vi đầu cơ và sở hữu quá nhiều BĐS. Việc ban hành loại thuế này đã được cân nhắc từ lâu nhưng vẫn bị trì hoãn sau quá trình thử nghiệm. 

Ông Yang Kewei, giám đốc nghiên cứu của China Real Estate Information, cho biết: “Thị trường nhà vẫn nằm ngoài tầm kiểm soát, các lề đường càng rộng [hành động lách luật càng dễ dàng], thị trường càng trở nên linh hoạt hơn”. “Đó là lý do tại sao việc áp thuế sở hữu nhà có thể đến sớm hơn dự kiến, thể hiện chính sách mạnh mẽ hơn [kìm chế bong bóng giá nhà đất]”.

Các thành phố ma của người giàu và người nghèo không có nhà để ở

Chủ tịch Tập Cận Bình đã đúng về tình trạng đầu cơ BĐS tại Trung Quốc. Khoảng cách chênh lệch giàu nghèo ngày một lớn đã thúc đẩy đầu cơ BĐS đồng thời lấy đi cơ hội sở hữu nhà ở của tầng lớp trung lưu và người nghèo ở Trung Quốc. 

Theo tờ ABC News và South China Morning Post (Bưu điện Hoa Nam Buổi sáng), số liệu năm 2019 cho thấy có hơn 50 thành phố ma, và 64,5 triệu căn hộ không người ở rải rác khắp Trung Quốc. Dù vậy, nhiều thành phố và công trình BĐS vẫn đang tiếp tục được đầu tư và xây dựng. 

Trong các thành phố ma này, cái gì cũng có, từ các tòa cao ốc san sát cho tới công viên, hồ nước, hệ thống giao thông quy hoạch đẹp đẽ, chỉ thiếu bóng người. Người mua thì không ở nổi vì họ chỉ đầu cơ trong khi người cần có nhà để an cư lại không thể chi trả nổi một chỗ để an cư bởi giá nhà đất không ngừng tăng. 

Một ví dụ điển hình là thành phố Kinh Tân, được xây mới hoàn toàn từ năm 2003, cho khoảng 300,000 dân cư ngụ. Thành phố Kinh Tân chỉ cách Bắc Kinh 120km, trên đường đến cảng biển Thiên Tân. Thành phố còn có một tổ hợp biệt thự được coi là lớn nhất châu Á với khoảng 8.000 ngôi nhà. Có thể nói, đây là một nơi ở lý tưởng cho tầng lớp trung, thượng lưu với những căn hộ hết sức rộng rãi, nhiều sân golf, trung tâm thương mại cao cấp… Tuy nhiên, thành phố này hiện tại vẫn là một đô thị “ma”. 

Nguyên nhân của sự bất lực 

Thứ nhất, doanh nghiệp và ngân hàng Trung Quốc đều cần BĐS để tồn tại và báo cáo thành tích. 

Các khoản vay dành cho doanh nghiệp nhỏ được trợ cấp cũng trở thành nền tảng kích thích đầu cơ BĐS. Năm 2020, Ngân hàng trung ương đã cấp 1,8 nghìn tỷ NDT (tương đương 254,1 tỷ USD) cho các NHTM cho vay lại, cung cấp các quỹ giá rẻ cho các NHTM, từ đó cho các công ty nhỏ vay.

Nhưng thay vì dùng số tiền này để trả lương cho người lao động hoặc bảo vệ vốn lưu động, các doanh nghiệp Trung Quốc dường như đang sử dụng tiền vay ưu đãi để mua bất động sản. Cả Bloomberg và Caixin đều báo cáo về tình trạng doanh nghiệp vay ưu đãi để đi mua nhà phổ biến ở Trung Quốc trong năm 2020. 

Vào tháng 3/2020, giá nhà  ở trung tâm công nghệ đã tăng 9,7% so với một năm trước đó, tốc độ nhanh nhất trong vòng 3 năm trở lại đây. Sự tăng giá điên cuồng và đột ngột này rất khó hiểu khi xét đến nền kinh tế địa phương đang bị đình trệ do nguồn vốn đầu tư mạo hiểm đã cạn kiệt và các nhân viên công nghệ mất việc làm (theo Bloomberg). 

Theo Caixin, trong những tháng trì trệ vì Covid-19 và nhận được các khoản vay ưu đãi, bất cứ ai ở Thâm Quyến có đầu óc kinh doanh đều đã đi tìm mua căn hộ, đơn giản bởi vì lãi suất là quá hấp dẫn để có thể cưỡng lại. Nhóm những người vay vốn này chỉ cần trả lãi suất ở mức 4,5%. Ngoài ra, chính quyền Thâm Quyến đang đề nghị hoàn trả tới 70% các khoản thanh toán lãi cho người vay là công ty công nghệ đi vay lần đầu. Như đã nói, một doanh nhân có thể vay mua một lượng lớn trên thị trường BĐS với lãi suất vay thế chấp (dùng chính tài sản đó để thế chấp) ở mức cực thấp 1,35%, thấp hơn tỷ lệ thế chấp trung bình là 3,25%.

Vậy các ngân hàng thương mại (NHTM) Trung Quốc có nhận ra rủi ro từ khách hàng của họ khi khách hàng cầm tiền vay, sử dụng không đúng mục đích là đầu tư vào thị trường BĐS? Liệu họ có giám sát được rủi ro này hoặc có giải pháp nào đảm bảo rằng dòng tín dụng ưu đãi chảy vào sản xuất, tạo việc làm, trả lương thay vì đầu tư vào BĐS? 

Câu trả lời là có - các NHTM có biết - nhưng họ cần tuân thủ mệnh lệnh để báo cáo thành tích. Không giống với các nền kinh tế khác, các NHTM đặt mục tiêu chính trị lên hàng đầu nếu họ muốn kinh doanh dài lâu. Bên cạnh đó, bản thân NHTM của Trung Quốc cũng lo sợ thị trường BĐS đổ vỡ, xuống giá bởi BĐS chính là tài sản đảm bảo (TSĐB) mà NHTM nắm giữ.

Trong số hơn 3.800 công ty phi tài chính được liệt kê ở Trung Quốc đại lục, có hơn 40% nắm giữ BĐS cho mục đích đầu tư, mặc dù hoạt động kinh doanh của họ không liên quan gì đến lĩnh vực này (theo Bloomberg). 

Ở Trung Quốc, sở hữu BĐS là điều cần thiết để tồn tại. Được cả chính ngân hàng trung ương thừa nhận, những ngân hàng lớn đã trở thành cửa hàng cầm đồ, chỉ sẵn sàng cho vay đối với các doanh nghiệp tư nhân lớn có đủ tài sản thế chấp vật lý.

Vì vậy, nếu bạn là một công ty khởi nghiệp công nghệ đang phải đối mặt với việc tăng trưởng chậm lại, nhưng ngân hàng lại cung cấp cho bạn một lượng tiền mặt giá rẻ, thì hành động tốt nhất có thể là mua một căn hộ. Bằng cách này, khi triển vọng kinh tế sáng sủa, bạn có thể sử dụng tài sản đó để vay ngân hàng.

Giải thích tại sao NHTM Trung Quốc, gồm cả ngân hàng lớn, yêu cầu phải có tài sản thế chấp là BĐS (việc này thúc đẩy doanh nghiệp ưa thích sở hữu BĐS để thế chấp vay vốn), Bloomberg cho rằng các ngân hàng Trung Quốc không kiếm được lợi nhuận tại mức giá (lãi suất) mà chính phủ yêu cầu họ tính cho doanh nghiệp. Theo một tính toán của Công ty đầu tư và môi giới CLSA Ltd vào cuối năm 2019, lãi suất cho vay trung bình của các doanh nghiệp vừa và nhỏ đã giảm xuống 4,75%. Nhưng tỷ lệ 4,75% này một khi trừ chi phí tài trợ của chính ngân hàng (1,77%), tiền được đặt sang một bên để trang trải các khoản vay bất thường (2,3%) và chi phí hoạt động (0,8%), thì các ngân hàng Trung Quốc hầu như suýt soát hòa vốn. Nếu buộc phải cho vay để chạy theo thành tích, thì đương nhiên, cho vay có tài sản đảm bảo là BĐS vẫn an toàn hơn. 

Thứ hai, các lãnh đạo địa phương cần các dự án BĐS để tăng trưởng và giữ cho các doanh nghiệp nhà nước địa phương (công cụ nợ địa phương) của họ không bị sụp đổ.

50 thành phố ma, và 64,5 triệu căn hộ không một bóng người rải rác khắp Trung Quốc. Nhiều chuyên gia và tổ chức tài chính đang không ngừng cảnh báo về bong bóng nợ bất động sản của nền kinh tế này... (Ảnh: Pexels)
50 thành phố ma, và 64,5 triệu căn hộ không một bóng người rải rác khắp Trung Quốc. Nhiều chuyên gia và tổ chức tài chính đang không ngừng cảnh báo về bong bóng nợ bất động sản của nền kinh tế Trung Quốc (Ảnh: Pexels)

Theo Dinny McMahon, tác giả cuốn sách China’s Great Wall of Debt (tạm dịch Trường thành nợ nần của Trung Quốc), cho rằng: Sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, chính quyền các địa phương đã cố gắng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế bằng cách đẩy mạnh xây dựng cơ sở hạ tầng và kích thích thị trường BĐS. Chính vì điều này mà các công ty tư nhân, công ty nhà nước đua nhau rót tiền vào các dự án xây dựng có mục đích sử dụng thấp, gây lãng phí. Ngoài ra, việc xây dựng ồ ạt các khu đô thị còn đến từ tâm lý quá lạc quan của nhà đầu tư khi họ tin rằng thị trường BĐS chỉ có tăng trưởng, đi lên.

Nhưng tại sao Trung Quốc không hướng tới một chiến lược tăng trưởng bền vững hơn thay vì bất chấp rủi ro để chạy theo kết quả tăng trưởng cao nhất toàn cầu? Thất bại về môi trường, mâu thuẫn xã hội tăng cao trong lòng xã hội Trung Quốc là mặt trái của chính sách theo đuổi thành tích tăng trưởng này. Nhìn vào lịch sử 70 năm cầm quyền của chính quyền đương nhiệm, các thất bại trong chính sách kinh tế kế hoạch hóa tập trung, "Đại nhảy vọt"... đã khiến chính quyền bị thôi thúc phải sử dụng các con số thuyết phục trong thời đại hội nhập để biện hộ cho tính chính danh của mình. Bởi vậy, báo cáo Revising U.S. Grand Strategy Toward China (tạm dịch Điều chỉnh lại Đại chiến lược của Mỹ đối với Trung Quốc), Blackwill & Tellis (2015) khẳng định: “Tăng trưởng cao GDP chính là căn cứ tồn tại hợp pháp của chính quyền Trung Quốc”.

Sinh mệnh chính trị của các quan chức địa phương Trung Quốc cũng phụ thuộc rất lớn vào kết quả tăng trưởng GDP địa phương. Đó là lý do các dự án BĐS địa phương và công cụ nợ địa phương không thể kiểm soát, các chính sách của trung ương có thể trở nên vô hiệu ở địa phương. Quả thực, Trung Quốc rơi vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan trong quản lý và kiểm soát bong bóng giá BĐS trên khắp đại lục. 

Một ví dụ điển hình là để siết lại tỷ lệ đòn bẩy rủi ro của các doanh nghiệp BĐS, Bắc Kinh ra chính sách 3 giới hạn đỏ, xác định mức trần của các tỷ lệ đòn bẩy trong cấu trúc tài sản, vay nợ của doanh nghiệp, NHTM không được phép cho doanh nghiệp vay nếu vi phạm một trong 3 lằn ranh đỏ tài chính như thế. 

Nhưng các chính quyền địa phương đã vô hiệu hóa chính sách này bằng cách chuyển giao tài sản (là các dự bán BĐS thuộc sở hữu của chính quyền địa phương) cho doanh nghiệp. Bằng cách này, các doanh nghiệp - công cụ nợ địa phương- lại có thể vay thêm vốn, duy trì tình trạng zoombie (doanh nghiệp xác sống) của họ. Đây là cách lách trần nợ cho các doanh nghiệp BĐS của địa phương. 

Việc lách trần nợ cho phép các phương tiện tài chính của chính quyền địa phương huy động nhiều tiền hơn cho cơ sở hạ tầng và các dự án xây dựng khác. Tuy nhiên, các nhà phân tích cảnh báo rằng nhiều tài sản có chất lượng kém, mở đường cho sự gia tăng các khoản nợ xấu sau làn sóng vỡ nợ trái phiếu ở các công ty được chính phủ hậu thuẫn trong những tuần gần đây.

“Rất nhiều tài sản của chúng tôi không tạo ra nhiều giá trị kinh tế”, ông Liu Pengfei, Chủ tịch công ty đầu tư phát triển Taiyuan Longcheng - TLDI, một công cụ tài chính địa phương (LGFV) ở thành phố Thái Nguyên (Trung Quốc), cho biết tại một hội nghị đầu tư hồi đầu tháng này. “Chính phủ Thái Nguyên đã giao chúng cho chúng tôi để chúng tôi có thể đáp ứng các yêu cầu [chuyển nợ thành tài sản] do các ngân hàng chủ nợ và các nhà đầu tư trái phiếu đặt ra”.

TLDI trước đây tập trung vào các dự án cơ sở hạ tầng. Bây giờ nó là một nhà điều hành lớn, đa dạng về mọi thứ từ bãi đậu xe đến các điểm thu hút khách du lịch, nhiều trong số đó các cơ sở kinh doanh đó đang phải vật lộn để tồn tại.

Theo hồ sơ công khai, tổng tài sản của 960 LGFV lớn đã thường xuyên công bố kết quả tài chính đã tăng trưởng, tổng cộng đã tăng đến 40% trong 4 năm qua. Tuy nhiên, thu nhập và thu nhập ròng của họ chỉ tăng lần lượt là 6% và 4%.

Với tất cả các lý do trên, liệu Trung Quốc có thể sớm áp dụng thuế BĐS, đánh vào giới đầu cơ và chấp nhận trả giá đau đớn cho các sai lầm chính sách trước đó hay không? Liệu thuế BĐS có mang lại cú hạ cánh BĐS an toàn hơn cho nền kinh tế này? Chắc chắn rằng, dù khéo léo đến đâu, BĐS Trung Quốc đã đi đến bước này, khó mà có cú hạ cánh an toàn được nữa. 

Hữu Nguyên 



BÀI CHỌN LỌC

Bất lực trong việc kiềm chế bong bóng bất động sản,Trung Quốc tính tới đánh thuế tài sản